Gebühren und Kündigung bei Bausparverträgen

Warum Bausparkassen ihren Kunden kündigen

Bausparverträge sind normalerweise eine langfristige Angelegenheit: Die Bausparer zahlen jahrelang ein und bekommen später das angesparte Geld und einen Bausparkredit ausbezahlt, um sich z.B. eine Immobilie zu kaufen. Der Kredit wird dann wiederum über Jahre abbezahlt.

Das Problem für die Bausparkassen: Es gibt noch viele alte Verträge, die zu Zeiten hoher Zinsen abgeschlossen wurden. Bei diesen Verträgen ist es unattraktiv geworden, den Bausparkredit in Anspruch zu nehmen, da man die Immobilienfinanzierung inzwischen deutlich billiger bekommt. Im Vergleich zu den aktuell auf dem Markt erhältlichen Geldanlagekonditionen stellt die Ansparphase der Bausparverträge aber gleichzeitig auch eine hoch verzinste Geldanlage dar.

Da die laufenden Bausparkredite über die Zeit abbezahlt werden und deshalb insgesamt das Volumen der hoch verzinsten Kredite sinkt, bedeutet das für die Bausparkassen, dass sie Ihr Geld anderweitig anlegen müssen, um Rendite zu erwirtschaften. Dafür erhalten sie allerdings kaum noch Zinsen, sie zahlen daher drauf – und versuchen deshalb mit allen Mitteln, sich von ihren Verpflichtungen zu befreien. Die wichtigsten Methoden sind dabei:

• Kündigung nach Erreichen der Bausparsumme
• Kündigung 10 Jahre nach Zuteilungsreife
• Kündigung wegen Störung der Geschäftsgrundlage
• Umstellung auf neuen Bauspar-Tarif
• Abweichung von der Regelsparrate
• Streichung von Bonuszinsen
• Einführung von Gebühren
• Kreditgebühren

Bausparkasse kündigt nach Erreichen der Bausparsumme

Bausparverträge werden über eine bestimmte Bausparsumme abgeschlossen. Wenn der Vertrag zuteilungsreif ist, kann der Kunde sich sein Guthaben auszahlen lassen und er erhält einen Kredit über die Differenz zwischen Bausparsumme und Guthaben. Das bedeutet: Sobald der Kunde die volle Bausparsumme angespart hat, kann er kein Darlehen mehr bekommen. Der Zweck des Bausparvertrags ist damit erfüllt. Daher ist es weitgehend unbestritten, dass der Bausparkasse in diesem Fall ein Kündigungsrecht zusteht.

Bausparkasse kündigt 10 Jahre nach Zuteilungsreife

Darlehensnehmer dürfen nach § 489 BGB ein Darlehen kündigen und ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen, wenn nach der vollständigen Auszahlung 10 Jahre vergangen sind. Und in dieser Rolle sehen sich auch Bausparkassen, wenn ein Bausparvertrag seit 10 Jahren zuteilungsreif ist. Nach dieser Sichtweise stellt die Geldanlage ein Darlehen an die Bausparkasse dar.

Umstritten war dabei lange, ob sich Bausparkassen überhaupt auf diesen Paragraphen berufen dürfen und ob bereits das Erreichen der Zuteilungsreife eine „vollständige Auszahlung“ an die Bausparkasse darstellt. Der BGH hat dazu Ende Februar 2017 ein Urteil gefällt. Danach ist eine Kündigung durch die Bausparkasse rechtmäßig, wenn der Vertrag seit 10 Jahren zuteilungsreif ist.

Kündigung wegen Störung der Geschäftsgrundlage

Teilweise berufen sich Bausparkassen bei der Kündigung auch auf eine „Störung der Geschäftsgrundlage“ nach § 313 BGB. Sie argumentieren, dass es aufgrund der geänderten Umstände – der niedrigen Zinsen – für sie nicht zumutbar ist, an den Bausparverträgen festzuhalten. Verbraucherschützer argumentieren dagegen, dass ein Zinsänderungsrisiko grundsätzlich zu Lasten der Bank geht – zumindest bis 10 Jahre nach der Zuteilungsreife.

Umstellung auf neuen Bauspar-Tarif

Einige Bausparkassen machen ihren Kunden auch ein vermeintlich großzügiges Angebot: Durch einen Tarifwechsel können sie sich für die Zukunft einen niedrigen Darlehenszins sichern. Bei genauem Hinsehen ist das Angebot meist weniger großzügig: Zum ursprünglich vereinbarten (hohen) Kreditzins hätten ohnehin die wenigsten Kunden ein Bauspardarlehen genutzt. Gleichzeitig bieten die neuen Tarife nur einen niedrigen Einlagezins.

Damit bietet sich die Tarifumstellung v.a. für Kunden an, die ohnehin bald ein Darlehen benötigen. Alle anderen sollten das Angebot, auf einen neuen Tarif umzustellen, einfach ablehnen.

Abweichung von der Regelsparrate

Die meisten Bausparkassen sehen eine sogenannte Regelsparrate vor. Diese kann z.B. pro Monat 0,3 % oder 0,5 % der Bausparsumme betragen. Für Abweichungen von dieser Sparrate behalten sich die Bausparkassen eine Genehmigung vor, die sie verweigern können. Abweichungen von der Regelsparrate stellen in 2 Fällen für die Bausparkasse ein Problem dar:

• Durch Unterschreiten der Regelsparrate bzw. Einstellung der Einzahlungen können Anleger versuchen, das Erreichen der Bausparsumme zu verhindern bzw. zu verzögern. Dadurch wollen sie verhindern, dass die Bausparkasse bei Erreichen der Bausparsumme kündigt. Manche Bausparkassen fordern daher Beiträge nach und drohen andernfalls mit Kündigung. Ob und in welchem Umfang das zulässig ist, lässt sich den AGB entnehmen.
• Die Anleger zahlen mehr als die Regelsparrate ein, um die hohen Zinsen für möglichst viel Kapital zu erhalten. Weitere Gründe können die Höhe von vermögenswirksamen Leistungen oder das Ausschöpfen der Wohnungsbauprämie sein. Hier versuchen die Bausparkassen teilweise, die Einzahlungen auf die Regelsparrate zu begrenzen. Da den Anlegern aber beim Abschluss oft höhere Einzahlungsmöglichkeiten zugesichert wurden, ist das nicht immer zulässig.

Streichung von Bonuszinsen

Viele alte Bauspar-Verträge sehen Bonuszinsen vor, wenn der Bausparer sich nur das Guthaben auszahlen lässt ohne einen Kredit in Anspruch zu nehmen. Einige Bausparkassen drohen inzwischen damit, dass sie bei Überschreiten der Bausparsumme die Bonuszinsen streichen, da ja ohnehin kein Darlehen mehr in Anspruch genommen werden kann. Ob das zulässig ist, wird von Anwälten und Verbraucherschützern aber bezweifelt.

Einführung von Gebühren durch AGB-Änderung der Bausparkasse

Da der Zins fest vereinbart ist, haben einige Bausparkassen inzwischen beschlossen, Gebühren für manche Bauspartarife einzuführen. Diese wurden dann in Anpassungen der AGB versteckt und tragen harmlos klingende Namen wie „Servicepauschale“.

Zwar steht es den Bausparkassen frei, ihre AGB zu ändern, die Kunden müssen diese Änderungen aber nicht akzeptieren. In diesem Fall sollten die Bausparer der AGB-Änderung sofort widersprechen, die alten AGB ohne Gebühren gelten dann für sie weiter.

Kreditgebühren und Abschlussgebühren

Kreditbearbeitungsgebühren und Abschlussgebühren sind ein beliebtes Mittel, um Zinsen „schönzurechnen“. Grundsätzlich besteht die Gefahr, dass Bausparkassen dies nutzen, um Bausparkunden dazu zu verführen, doch noch das Bauspardarlehen in Anspruch zu nehmen – beispielsweise, wenn sie die Umstellung auf einen anderen Tarif mit vermeintlich günstigem Zins aber hohen Bearbeitungsgebühren anbieten. Allerdings sind Kreditgebühren nach deutschem Recht grundsätzlich unzulässig.

Abschlussgebühren sind bei Bausparverträgen grundsätzlich zulässig. Die gute Nachricht: Diese sind bereits beim Abschluss des Vertrags angefallen und eine nachträgliche Erhöhung dürfte für die Bausparkassen schwer durchzusetzen sein.

Robert Metz

Robert hat als Diplomkaufmann und Wirtschaftsingenieur nicht nur die besten Voraussetzungen dafür, den reibungslosen Ablauf der Webseite sicherzustellen, sondern auch den perfekten Background, um vor allem komplexe Wirtschafts-Themen nutzerfreundlich und nachvollziehbar aufzubereiten. Seine Schwerpunkte liegen in den Bereichen Abgasskandal, Geldanlage, Kreditrecht, Flugrecht und Versicherung. Nach seinem Ausscheiden bei RECHTECHECK wechselte Robert zur Nürnberger Werbeagentur BESONDERS SEIN.