Gerade nach einer Scheidung, nach der Auflösung eines Unternehmens (z.B. GbR, OHG) oder wenn sich eine Erbengemeinschaft uneinig ist, stellt sich oft die Frage: Was passiert mit der Immobilie? Eine einfache Lösung kann hier der Verkauf des Hauses und die Verteilung des Erlöses sein. Sind sich die Eigentümer nicht einig, kann aber auch ein einzelner Miteigentümer den Verkauf erzwingen. Das Mittel dazu ist die Teilungsversteigerung.
In diesem Artikel erläutern wir,
- wie eine Teilungsversteigerung abläuft,
- was die Kosten einer Teilungsversteigerung sind,
- wie man eine Teilungsversteigerung verhindern oder verzögern kann und
- welche Vorteile und Nachteile eine Teilungsversteigerung hat.
So läuft eine Teilungsversteigerung ab
Die Teilungsversteigerung ist eine Sonderform der Zwangsversteigerung. Sie wird auch als „Zwangsversteigerung zum Zwecke der Aufhebung der Gemeinschaft“ bezeichnet. Während normale Zwangsversteigerungen von einem Gläubiger beantragt werden, gehen Teilungsversteigerungen von (mindestens) einem der Miteigentümer aus. (In manchen Fällen kann aber auch der Gläubiger eines Miteigentümers dieses Recht pfänden und so die Teilungsversteigerung erzwingen.)
Das zuständige Vollstreckungsgericht ist das Amtsgericht, in dessen Bezirk die Immobilie liegt. Der Antrag kann dort formlos eingereicht werden, muss aber insbesondere folgende Daten bzw. Dokumente enthalten:
- Angaben zum Antragsteller
- genaue Bezeichnung des Grundstücks
- Namen und Anschriften aller Miteigentümer
- Kopie des Grundbuchauszugs oder Zeugnis gem. § 17 ZVG
- ggf. Erbschein
Der Ablauf entspricht dann im Wesentlichen einer „normalen“ Zwangsversteigerung:
Zunächst werden alle Miteigentümer informiert und die Teilungsversteigerung wird im Grundbuch eingetragen. Anschließend holt das Gericht ein Wertgutachten ein. Sind sich Antragsteller und Miteigentümer einig, können sie auch selbst ein Gutachten in Auftrag geben oder ein bereits vorhandenes einreichen.
Wird das Gutachten von allen Beteiligten akzeptiert, legt das Gericht ein entsprechendes Mindestgebot und den Versteigerungstermin fest. Der Termin muss mindestens 6 Wochen vorher veröffentlicht werden.
An dem Termin findet dann eine öffentliche Versteigerung statt, bei der grundsätzlich jeder – also auch die bisherigen Miteigentümer und der Antragsteller – mitbieten können. Die Bieter müssen i.d.R. eine Sicherheit stellen, um Gebote abgeben zu dürfen.
Nachdem das Gericht an den Meistbietenden den Zuschlag erteilt hat, wird dieser unmittelbar Eigentümer der Immobilie. Er kann dann beispielsweise sofort eine Zwangsräumung betreiben.
Bei der Teilungsversteigerung fällt genauso Grunderwerbsteuer an wie bei einem normalen Verkauf. Eine Ausnahme gibt es allerdings bei einem Erwerb vom (auch ehemaligen) Ehepartner oder von Verwandten in gerader Linie (Enkel, Kinder, Eltern, Großeltern etc.). Hier fällt keine Grunderwerbsteuer an. Relevant wird das insbesondere dann, wenn einer der Miteigentümer selbst die Immobilie ersteigert.
Etwa 1-3 Monate nach dem Zuschlag findet der Verteilungstermin statt. Bis dahin muss der Erwerber den vollen Kaufpreis bezahlt haben. Grundsätzlich müssen sich die bisherigen Eigentümer selbst über die Verteilung des Erlöses einigen. Bis das passiert ist, bleibt das Geld beim Gericht liegen. Notfalls kann man aber die Verteilung durch eine Klage erzwingen.
Das gesamte Verfahren dauert – ohne die unten beschriebenen Verzögerungen – im Durchschnitt etwa ein Jahr.
Kosten der Teilungsversteigerung
Die Kosten der Teilungsversteigerung hängen von mehreren Faktoren ab. Einer der größten Kostentreiber ist das Wertgutachten, das auch bei Einfamilienhäusern leicht einen vierstelligen Betrag ausmachen kann.
Auch für die – vorgeschriebene – Veröffentlichung der Teilungsversteigerung (z.B. im örtlichen Bekanntmachungsblatt) fallen Kosten an. Will man den Verkaufserlös steigern, macht außerdem die gezielte Bewerbung – z.B. in der Zeitung oder in Immobilienportalen – Sinn. Auch das kann schnell ins Geld gehen, amortisiert sich oft aber durch höhere Gebote bei der Teilungsversteigerung.
Hinzu kommen die Kosten für den Rechtsanwalt. Die Vergütung für den Rechtsanwalt bemisst sich nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz. Für die Beauftragung fällt eine „0,4 Verfahrensgebühr“ an. Die Höhe ist dabei abhängig vom Wert der Immobilie. Bei EUR 100.000 beträgt die 0,4 Verfahrensgebühr beispielsweise 601 €. Wird ein Termin wahrgenommen, kommt eine weitere 0,4 Terminsgebühr hinzu. Grundsätzlich kann die Teilungsversteigerung auch ohne Rechtsanwalt eingeleitet werden, juristische Laien sollten sich aber einen solchen Schritt gut überlegen. Selbst manche (nicht spezialisierte) Anwälte machen hier gelegentlich schwere Fehler, die zum Scheitern der Teilungsversteigerung führen können. Ein spezialisierter Anwalt kann sich hier oft auszahlen. Das gilt insbesondere, wenn im Grundbuch Lasten eingetragen sind, beispielsweise Grundpfandrechte, Wohnrecht oder sogenannter Nießbrauch. Solche Rechte machen den Fall oft komplex und für Laien kaum zu durchschauen.
Bei den Gerichtskosten wird üblicherweise eine „1,5-Gebühr“ angesetzt.
Die Kosten der Teilungsversteigerung werden vom Erlös abgezogen. Damit verteilen sie sich letztlich auf die bisherigen Eigentümer. Wird das Verfahren erfolglos beendet, trägt der Antragsteller die Kosten der Teilungsversteigerung allein, weshalb er einen Vorschuss hinterlegen muss.
So können Sie eine Teilungsversteigerung verhindern, sabotieren oder verzögern
Grundsätzlich gilt: Wenn sich alle Parteien einig sind, können sie statt der Teilungsversteigerung auch noch eine andere Lösung finden. Beispielsweise kann die Immobilie dann auf dem freien Markt verkauft werden oder man einigt sich auf die Auszahlung eines Miteigentümers. Ansonsten lässt sich die Teilungsversteigerung gegen den Willen des (berechtigten!) Antragstellers in der Regel nicht abschließend verhindern.
Allerdings sieht das Gesetz über die Zwangsversteigerung und die Zwangsverwaltung (ZVG) die Möglichkeit vor, das Verfahren für eine bestimmte Zeit einzustellen und damit zu verzögern. Dies geschieht unter Abwägung der Interessen aller Beteiligten. Allgemein ist dadurch eine Verzögerung des Verfahrens von bis zu 6 Monaten möglich. Wohnt nach einer Scheidung einer der ehemaligen Partner mit dem gemeinsamen Kind in der Immobilie, kann es sogar zu einer Verzögerung von bis zu 5 Jahren kommen.
Darüber hinaus kann man die Teilungsversteigerung hinauszögern, wenn im Verfahren Formfehler passiert sind. Werden beispielsweise Fristen nicht eingehalten oder Dokumente nicht (rechtzeitig) zugestellt, kann man erzwingen, dass der Versteigerungstermin neu festgelegt wird.
Wer in der Immobilie wohnt, ist grundsätzlich nicht gezwungen, dem Gutachter oder Interessenten Zutritt zu gewähren. Damit können sich potenzielle Bieter kein vollständiges Bild vom Objekt machen und werden daher tendenziell weniger bieten. Die dadurch absehbaren Wertverluste können den Antragsteller verhandlungsbereiter machen.
Außerdem kann es zumindest nicht spezialisierten Juristen passieren, dass sie bestehende (und im Grundbuch eingetragene) Rechte an einem Grundstück juristisch und/oder wirtschaftlich falsch bewerten. Teilweise müssen solche Rechte im Rahmen der Teilungsversteigerung abgegolten werden, was den „Nettoerlös“ der Eigentümer schmälert. Teilweise bleiben solche Rechte auch bestehen, was den Wert der Immobilie deutlich senken kann – bis hin zur Unverkäuflichkeit. Sind Sie selbst Inhaber von solchen Rechten (z.B. Grundschuld, Nießbrauch, Wegerechte), sollten Sie sich im Zweifelsfall beraten lassen, um sicherzustellen, dass Ihre Rechte gewahrt bleiben.
Vorteile und Nachteile einer Teilungsversteigerung
Eine Alternative zur Teilungsversteigerung wäre der klassische Verkauf über einen Makler. Dabei hat die Teilungsversteigerung Vor- und Nachteile:
Ein großer Nachteil der Teilungsversteigerung ist die lange Dauer des Verfahrens. Im Gegensatz zur Maklergebühr werden die Kosten dabei auch fällig, wenn die Teilungsversteigerung erfolglos verläuft. Darüber hinaus ist der letztendlich zu erzielende Preis ungewiss. Auch ein Verkauf „unter Wert“ kann vorkommen. Dem kann man ggf. entgegenwirken, indem man selbst mitbietet.
Der entscheidende Vorteil der Teilungsversteigerung ist, dass es die einzige realistische Option ist, den Verkauf gegen den Willen der anderen Miteigentümer durchzusetzen. Gerade nach einer Scheidung, nach dem Ende eines gemeinsamen Unternehmens oder nach Streit in der Erbengemeinschaft ist die Kooperationsbereitschaft der Miteigentümer oft nicht gegeben. Zwar wäre auch der Verkauf des eigenen Anteils denkbar, dafür dürfte sich aber kaum ein Käufer finden.
Den wenigsten Betroffenen dürfte klar sein, dass die Kosten der Teilungsversteigerung oft sogar günstiger sind als der Verkauf über einen Makler. Das gilt insbesondere für teure Immobilien, da bei der Teilungsversteigerung die Kosten degressiv verlaufen. (Das heißt, dass der Zuwachs bei den Kosten geringer ist als der Zuwachs beim Verkaufspreis.) Maklergebühren sind dagegen i.d.R. ein fester Anteil vom Verkaufspreis. Außerdem entfallen bei der Teilungsversteigerung die Notargebühren.
Die Unsicherheit beim Preis kann außerdem eine Chance sein: Bei Auktionen kommt es auch immer wieder zu Preisen, die deutlich über dem Marktwert liegen. Zudem haben Teilungsversteigerungen – wie alle Zwangsversteigerungen – einen weiteren Vorteil gegenüber dem normalen Verkauf. Es gilt das Prinzip „gekauft wie gesehen“. Gewährleistungsansprüche sind damit ausgeschlossen.
FAQs zur Teilungsversteigerung
I.d.R. kann die Teilungsversteigerung nur verhindert werden, wenn vertragliche Vereinbarungen oder bestimmte Rechte im Grundbuch der Versteigerung entgegenstehen.
Wenn Sie selbst in der Immobilie wohnen, kann die Versteigerung um bis zu 6 Monate verzögert werden (mit Kind bis zu 5 Jahre). Ansonsten können Formfehler zu einem Neustart der Teilungsversteigerung führen.
Die Kosten hängen vom Einzelfall ab, insbesondere vom Wert der Immobilie. Eine kostenlose Ersteinschätzung gibt es hier.
Normalerweise fällt bei einer Teilungsversteigerung Grunderwerbsteuer an. Es gelten die gleichen Ausnahmen wie beim Verkauf.
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Claudia Sturm ist Gründerin und Geschäftsführerin der CSR Sturm Rechtsanwaltsgesellschaft mbH. Zusammen mit Rechtechteck verhilft sie getrennten Paaren zu einer einvernehmlichen Scheidung. Sie hat stets einen Blick über den Tellerrand hinaus und geht unkonventionelle Wege. Als Rechtsanwältin ist sie spezialisiert auf Allgemeines Zivilrecht, Familienrecht, Handels- und Gesellschaftsrecht, Insolvenzrecht und Zwangsvollstreckungsrecht. Sie ist Lehrbeauftragte der Hochschule Heilbronn, Referentin zahlreicher Fachvorträge und Autorin juristischer Fachartikel.
