Was genau sind Schönheitsreparaturen und wer ist dafür verantwortlich?
Man hat endlich eine Wohnung gefunden und freut sich bereits auf die Zeit im neuen Heim. Doch beim Auszug aus der alten Wohnung stellen sich stets die gleichen Fragen: Was zählt zu den Aufgaben des Mieters beim Auszug? Muss neu gestrichen und alles grundrein geputzt werden? Müssen abgenutzte Gegenstände der Wohnung, wie beispielsweise Wasserhähne, ausgetauscht werden? Muss der Mieter einen Maler bezahlen, den der Vermieter mit der Renovierung der Wohnung beauftragt hat?
All diese Fragen lassen sich unter dem Schlagwort Schönheitsreparaturen vereinen. Unter Schönheitsreparaturen versteht man Arbeiten zur Instandsetzung der gemieteten Wohnräume. Es sollen Abnutzungen, die infolge normalen Gebrauchs der Wohnung entstanden sind, beseitigt werden.
Der Grundsatz hinsichtlich Schönheitsreparaturen und Mietrecht Renovierung ist eindeutig geregelt. Nach § 535 Abs. 1 S. 2 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) hat der Vermieter „die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten“. Die Gebrauchsüberlassung und insbesondere auch die Gebrauchserhaltung umfassen grundsätzlich alle Reparaturen und Renovierungsarbeiten in der Wohnung.
Schönheitsreparaturen: Mietvertrag kann Pflicht des Mieters regeln
Ist im Mietvertrag bezüglich Schönheitsreparaturen nichts vereinbart, so gilt das Gesetz. Der Mieter hat keinerlei Pflichten zur Renovierung. Er muss diese weder selbst vornehmen noch Reparaturen bezahlen. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Beschluss (VIII ARZ 9/86) bereits 1987 entschieden.
In den weit überwiegenden Fällen regeln Mietverträge jedoch, dass die Pflicht zur Schönheitsreparatur auf den Mieter abgewälzt wird. Solche Klauseln sind nicht selten unklar gefasst oder benachteiligen den Mieter ungerechtfertigt. Der Bundesgerichtshof hat in jahrzehntelanger Rechtsprechung bereits unzählige Klauseln zu Schönheitsreparaturen geprüft und über deren Wirksamkeit entschieden.
Streichen bei Auszug: Unwirksame Klausel bei starren Fristen
Der Bundesgerichtshof hält insbesondere folgende Klauseln für unwirksam:
- „Der Mieter ist insbesondere verpflichtet, auf seine Kosten die Schönheitsreparaturen (…) in den Mieträumen, wenn erforderlich, mindestens aber in der nachstehenden Zeitfolge fachgerecht auszuführen. Die Zeitfolge beträgt: bei Küche, Bad und Toilette – 2 Jahre, bei allen übrigen Räumen – 5 Jahre“ (BGH, Urteil vom 23. 6. 2004 – VIII ZR 361/03).
- „Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses notwendig werdenden Schönheitsreparaturen ordnungsgemäß auszuführen. Auf die üblichen Fristen wird insoweit Bezug genommen“ (BGH, Versäumnisurteil vom 5. 4. 2006 – VIII ZR 106/05).
In diesen Klauseln wird der Mieter gezwungen, innerhalb feststehender Fristen Renovierungen durchzuführen, obwohl solche möglicherweise noch gar nicht nötig wären. Der Bundesgerichtshof sieht darin eine ungerechtfertigte Benachteiligung des Mieters.
Renovierung bei Auszug: Klausel wirksam bei einfacher Übertragung
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs sind folgende Klauseln dagegen grundsätzlich wirksam:
- „Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.“
- „Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.“
- „Der Mieter verpflichtet sich, die Räume pfleglich zu behandeln und in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten und zurückzugeben.“
- „Schönheitsreparaturen hat der Mieter durchzuführen.“
- „Der Mieter hat auf eigene Kosten die laufenden Schönheitsreparaturen durchzuführen.“
Nach Ansicht des Bundegerichtshofs sind diese Klauseln für den Mieter verständlich und nicht benachteiligend. Entgegen der oben genannten Klauseln muss der Mieter die Schönheitsreparaturen in diesen Fällen nicht zu starren, feststehenden Terminen vornehmen. Vereinbart wird vielmehr nur, dass der Mieter diese bei tatsächlich vorliegender Abnutzung zu tragen hat.
Der Umfang der Arbeiten orientiert sich an § 28 Absatz 4 Satz 3 II. Berechnungsverordnung (II. BV) – die zwar nur für preisgebundene Wohnungen gilt, aber auch für preisfreie Wohnungen als Orientierungshilfe herangezogen wird. Danach muss der Mieter, soweit Abnutzungen bestehen, Wände, Decken, Fußböden, Heizkörper, Türen und Fenster streichen, tapezieren oder kalken. Nicht umfasst sind Abschleifen von Böden oder Auswechseln von Teppichböden.
Quelle: Mieterbund.de, BGB, Zweite Berechnungsverordnung – II. BV, BGH
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