Oft im Mietvertrag: Fallstricke und unwirksame Klauseln

Ein Mietvertrag führt oft zu Unklarheiten oder Streit – das Mietrecht gibt genaue Regelungen vor

Zwischen Vermietern und Mietern ist Ärger meist vorprogrammiert. Gerade in Fragen zu Mietvertrag, Schönheitsreparaturen, Mietkaution oder Mietminderung kommt es häufig zu Meinungsverschiedenheiten. Doch auch angestrebte Untervermietungen oder eine Kündigung wegen Eigenbedarfs durch den Vermieter führen immer wieder zu Streit und Unklarheiten.

Ein Hauptgrund für die Streitigkeiten ist in der Regel ein fehlerhafter Mietvertrag. Laut Deutschem Mieterbund enthalten 90 Prozent aller Mietverträge unwirksame Vertragsklauseln. Von Fehlern beim Tierhaltungsverbot über Betriebskosten, die nicht abgerechnet werden dürfen, bis hin zu Ungereimtheiten in Sachen Kautionsklausel.
In einer Stichprobe vom Deutschen Anwaltverein und des Magazins Guter Rat war von 20 überprüften Verträgen nicht einer fehlerfrei.

Der Bundesgerichtshof (BGH) hat häufig über die Wirksamkeit von Klauseln in Mietverträgen zu entscheiden. Enthält ein Mietvertrag eine ungültige Klausel, so bleibt der übrige Mietvertrag trotzdem wirksam. Nur die unwirksame Stelle wird durch das ersetzt, was zu diesem Thema im Gesetz steht. Als Mieter ist man gut beraten, wenn man sich vor der Unterschrift beim Vermieter ein unabhängiges Mietvertrag Muster anschaut oder einen Mietvertrag kostenlos runterlädt.

Mietvertrag Wohnung – wozu Sie als Mieter tatsächlich verpflichtet sind

Es gibt sieben sogenannte wichtigste Mieterpflichten, die immer Gültigkeit haben:

1. Mietkaution in Höhe von maximal drei Monatsmieten zahlen, sofern vertraglich vereinbart. Der Mieter hat aber das Recht, sie in drei Raten innerhalb der ersten drei Mietmonate zu entrichten.
2. Pünktlich die Miete zahlen. Spätestens am dritten Werktag des Monats muss das Geld auf dem Konto des Vermieters sein.
3. Mängel melden, damit der Vermieter diese beheben kann. Meldet der Mieter sie nicht und es entstehen Folgeschäden, kann der Mieter zu Schadensersatz verpflichtet werden.
4. Die Hausordnung und vertraglichen Regelungen hinsichtlich der Rücksichtnahme auf andere Mieter beachten, beispielsweise bei den Themen Lärm oder auch Chaos im Treppenhaus.
5. Heizpflicht, damit eine Wohnung nicht verschimmelt.
6. Für Untermieter oder geplante Umbauten, wie die Sanierung des Bades oder das Verlegen eines nicht losen Fußbodens, die Erlaubnis des Vermieters einholen.
7. Reparaturkosten bei übermäßigem Verschleiß selbst zahlen, beispielsweise bei einer außerordentlichen Abnutzung des Teppichbodens durch fehlerhaftes Verhalten.

Darüberhinaus gibt es in Mietverträgen meist weitere Klauseln, die aber unter Umständen nicht rechtens sind.

Renovierung Mietwohnung – manche Klauseln im Mietvertrag können Sie streichen

Die Klausel, in der festgelegt wird, dass der Mieter nach drei oder fünf Jahren dazu verpflichtet ist, die Wohnung zu streichen, hat der Bundesgerichtshof (BGH) inzwischen als unwirksam erklärt, da sie nicht berücksichtigt, wie stark eine Wohnung tatsächlich abgenutzt wurde (Az. VIII ZR 361/03). Allerdings sollte der Mieter hier ein großes Augenmerk auf die Formulierung legen.

Ist nicht von einer starren Frist die Rede, sondern die Formulierung flexibler gewählt, ist die Vorgabe rechtens, wie beispielsweise: „Die Wohnung ist in der Regel nach fünf Jahren zu renovieren“. Als unwirksame Formulierung gelten Wortlaute wie „hat zu renovieren“ oder „ist verpflichtet“.

Genauso unwirksam sind Klauseln mit starren Fristen, die bestimmen, dass sich der Mieter anteilig an Renovierungskosten beteiligen muss, sofern er vor Ablauf des Renovierungs-Intervalls von 3, 5 oder 7 Jahren auszieht (Az. VIII ZR 52/06). Auch beim Thema Wandfarbe hat der Bundesgerichtshof ein klares Urteil gesprochen. Dem Mieter darf nicht vorgeschrieben werden, dass die Wände beim Auszug weiß sein müssen. Jede andere helle Farbe ist auch erlaubt (Az. VIII ZR 198/10).

Untervermietung laut Mietrecht nur mit Erlaubnis des Vermieters

Wer seine Wohnung untervermieten oder einen Mitbewohner bei sich einziehen lassen möchte, benötigt in der Regel das Einverständnis des Vermieters. Auch hier empfiehlt es sich, unbedingt einen entsprechenden Vertrag, bzw. eine Untermietvertrag Vorlage anzusehen, denn bei einer Untervermietung drohen Fallstricke.

Im Falle einer Wohngemeinschaft gilt:

• Den Status Mieter besitzt nur derjenige, der den Mietvertrag unterzeichnet hat.
• Wird ein weiterer Mitbewohner als Mieter in den Vertrag mit aufgenommen, treten beide Mieter als Gesamtschuldner auf. Das heißt: Sollte einer der beiden Mieter seinen Mietanteil nicht zahlen können, kann sich der Vermieter diesen Anteil vom anderen holen.
• Zieht einer von beiden aus (ausgenommen Eheleute, die sich trennen), muss der Vermieter ihn nicht aus dem Vertrag raus lassen. Das heißt, dass er weiterhin zur Kasse gebeten kann, wenn der verbliebene Bewohner die Miete nicht mehr zahlen kann.
• Ein bestehendes Mietverhältnis einer solchen Wohngemeinschaft kann nur von allen Mietern gemeinsam gekündigt werden.

Im Falle der Untervermietung gilt:

• Der Untermieter schließt einen Vertrag (nur) mit dem Hauptmieter.
• Für die Untermietung muss der Hauptmieter aber grundsätzlich den Vermieter um Erlaubnis fragen. Dies gilt jedoch nicht bei Untervermietung an Ehegatten, nahe Angehörige oder Pflegepersonal.
• Bei Lebensgefährten und anderen Personen, gilt die sogenannte Erlaubnispflicht. Der Vermieter darf die Erlaubnis jedoch nicht verweigern, sofern es für ihn selbst nicht unzumutbar ist, beispielsweise durch eine Überbelegung der Wohnung. Auch darf er die Erlaubnis nicht verweigern, wenn der Hauptmieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat. Ein Nachweis über das Einkommen reicht hierfür aus.
• Die Erlaubnis kann eingeklagt werden.
• Wird trotz rechtmäßigen Verbots und Abmahnung jemand in die Wohnung als Untermieter aufgenommen, kann dem Hauptmieter fristlos gekündigt werden.

Quelle: BGB *, §§ 535 bis 577a, DMB
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