Zusammenfassung
- Zahlt der Mieter zwei Monate in Folge nicht, kann das zu einer fristlosen Kündigung führen.
- Durch Nachzahlung kann der Mieter die Räumung teilweise noch verhindern.
- Sicherheitshalber sprechen die Vermieter oft gleichzeitig eine reguläre Kündigung aus.
Wann ist eine fristlose Kündigung wegen Mietrückständen möglich?
Die gute Nachricht für Mieter vorneweg: Eine einzelne, verspätet bezahlte Miete berechtigt den Vermieter noch nicht zu einer fristlosen Kündigung des Mietvertrags. Nach § 543 BGB ist eine fristlose Kündigung des Mietvertrags insbesondere dann möglich, wenn der Mieter „a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder“ „b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.“
Die zweite Option ist dabei unmittelbar klar: Erreicht der Mietrückstand insgesamt 2 Monatsmieten, droht eine fristlose Kündigung. In welchem Zeitraum die Mietzahlungen ganz oder teilweise ausgefallen sind, ist dabei egal. Ein Beispiel: Zahlt der Mieter statt der fälligen 500 € regelmäßig nur 400 €, kann der Vermieter nach 10 Monaten fristlos kündigen – denn dann ist ein Mietrückstand von 1.000 € erreicht, also 2 Monatsmieten.
Bei der ersten Option fragt sich allerdings: Was ist ein „nicht unerheblicher Teil“ der Miete. Der BGH hat dazu u.a. am 8.12.2021 entschieden, dass es sich in der Summe um mehr als eine Monatsmiete handeln muss, die bei zwei aufeinanderfolgenden Terminen ausgefallen ist (VIII ZR 32/20). Zahlt ein Mieter also in einem Monat die Miete gar nicht und überweist im nächsten Monat auch nur einen Cent zu wenig, kann der Vermieter fristlos kündigen.
Gut zu wissen: Eine vorherige Mahnung oder Abmahnung ist nach § 543 Absatz 3 Nummer 3 für die fristlose Kündigung wegen Mietrückständen nicht nötig.
Kann man die Räumung nach einer fristlosen Kündigung noch vermeiden?
Kann der Mieter innerhalb von 2 Monaten nach Zustellung der Räumungsklage seine Mietschulden begleichen, wird die fristlose Kündigung unwirksam. Dasselbe gilt, wenn sich eine Sozialbehörde innerhalb dieser Frist verpflichtet, den Mietrückstand zu bezahlen. Diese „zweite Chance“ hat der Mieter allerdings innerhalb von 2 Jahren nur einmal.
Aus Vermieter-Sicht steht die fristlose Kündigung folglich auf „wackligen Füßen“. Daher sprechen sie parallel zur fristlosen Kündigung des Mietvertrags oft auch eine normale Kündigung aus. Diese kann zwar nicht durch Nachzahlen abgewendet werden, dafür gilt aber die gesetzliche Kündigungsfrist, die bis zu 9 Monate betragen kann. Für den Mieter kann es daher durchaus Sinn machen, seinen Mietrückstand zu bezahlen, damit er mehr Zeit hat, eine neue Wohnung zu finden.
Gut zu wissen: Für die Kündigung von Untermietverträgen gelten teilweise andere Regeln und Fristen.
