Möbliert – Unmöbliert: Welche Kündigungsfristen gelten wann und für wen?
Bei der Kündigung eines Untermietvertrags gibt es sowohl aus Sicht des Untermieters als auch aus Sicht des Hauptmieters einiges zu beachten. Den entscheidenden Unterschied macht insbesondere die Ausstattung der vermieteten Räumlichkeiten.
Kündigungsfrist – Wie viel Vorlauf muss sein?
Besonders in Wohngemeinschaften werden häufig Untermietverhältnisse vereinbart. Möchte nun eine der beiden Parteien (Hauptmieter oder Untermieter) das Mietverhältnis beenden, unterscheiden sich die Kündigungsfristen je nach Wohnsituation. Welche Fristen für Sie von Bedeutung sind können Sie im folgenden Artikel nachlesen.
Kündigung des Untermietvertrags bei unmöblierten Zimmern
Situation: Der Hauptmieter vermietet ein unmöbliertes Zimmer (oder mehrere) an einen Untermieter und lebt mit diesem gemeinsam in der Wohnung.
Kündigungsfrist für den Untermieter: 3 Monate
Wie auch bei einem herkömmlichen Mietverhältnis greift hier die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten (§ 573c Abs. 1 BGB). Das Gesetz regelt, dass die Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig ist. Erhält der Vermieter die Kündigung also beispielsweise am 3. Juni, so ist das Mietverhältnis zum 31. August beendet.
Kündigungsfrist für den Hauptmieter: Zwischen 3 und 12 Monaten
Im Falle einer unmöblierten Vermietung ergeben sich für den Hauptmieter erleichterte Kündigungsbedingungen, da er kein berechtigtes Interesse für die Kündigung nachweisen muss wie das bei der Kündigung eines normalen Mietvertrags nötig wäre. Ohne berechtigtes Interesse verlängert sich die Kündigungsfrist jedoch um 3 weitere Monate, wobei die Dauer der Untermietzeit berücksichtigt werden muss:
- Untermietzeit weniger als 5 Jahre: Kündigungsfrist von 6 Monaten (reguläre Kündigungsfrist 3 Monate plus 3 weitere Monate)
- Untermietzeit mehr als 5 Jahre: Kündigungsfrist von 9 Monaten
- Untermietzeit mehr als 8 Jahre: Kündigugsfrist von 12 Monaten
Ausweichen können Vermieter der verlängerten Kündigungsfrist, indem sie sich auf ein berechtigtes Interesse (§573 BGB) berufen. Dieses liegt z.B. bei Eigenbedarf oder Verletzungen der vertraglichen Pflichten des Untermieters vor. Kann berechtigtes Interesse für die Kündigung nachgewiesen werden gilt auch für den Hauptmieter die gesetzliche Kündigungsfrist von 3 Monaten.
Wichtig: Eine Kündigung des Untermietvertrages muss immer schriftlich erfolgen.
Mietverhältnis immer schriftlich kündigen, auch wenn kein schriftlicher Mietvertrag existiert.
Kündigung des Untermietvertrags bei möblierten Zimmern
Situation: Der Hauptmieter vermietet ein möbliertes Zimmer (oder mehrere) unbefristet an einen Untermieter und lebt mit diesem gemeinsam in der Wohnung.
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Kündigungsfrist für den Untermieter: 2 Wochen
Anders als bei der Anmietung unmöblierten Wohnraums verkürzt sich die gesetzliche Kündigungsfrist auf zwei Wochen. Die Kündigung muss spätestens bis 15. eines Monats beim Vermieter eingegangen sein, damit das Mietverhältnis zum Ende des gleichen Monats beendet wird. Erhält der Hauptmieter die Kündigung also beispielsweise am 14. Juni, so ist das Mietverhältnis zum 30. Juni beendet.
Kündigungsfrist für den Hauptmieter: 2 Wochen
Gleiches gilt auch für den Hauptmieter. Auch in diesem Fall muss der Vermieter kein berechtigtes Interesse für die Kündigung nachweisen. Die Kündigung an den Untermieter muss fristgerecht bis 15. eines Monats überstellt werden, um das Untermietverhältnis am Ende des gleichen Monats zu beenden.
Vorsicht: Auch bei mündlich vereinbarten Verträgen gelten die oben genannten Fristen! Sollten Hauptmieter und Untermieter noch keinen Mietvertrag unterschrieben haben, sind sie dennoch dazu verpflichtet, die genannten Kündigungsfristen einzuhalten.
Von den gesetzlichen Kündigungsfristen kann auch mit einem schriftlichen Untermietvertrag nicht zum Nachteil des Untermieters abgewichen werden. Wurden abweichende Kündigungsfristen vereinbart, gilt also trotzdem die verkürzte Kündigungsfrist von 2 Wochen.
Räumungsschutz des Untermieters nur gegen volle Miete
Der BGH hat sich in einem Urteil vom 11. Dezember 2020 (Az. V ZR 26/20) zwar nicht mit den Fristen zur Kündigung von Untermietverträgen, aber mit den Folgen eines verweigerten Auszugs befasst. Geklagt hatte ein Vermieter, nachdem der Hauptmieter gestorben war und sich der Untermieter bis zur Zwangsräumung geweigert hatte, die Wohnung zu verlassen. Der Untermieter schuldet dem Vermieter laut BGH-Urteil für den Zeitraum, in dem er unrechtmäßig in der Wohnung gewohnt hat, die volle Wohnungsmiete, nicht nur die anteilige Miete für seine 7 Quadratmeter.
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Quellen: BGB §573 u.a.
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