Durch die Mietpreisbremse sollen Wohnungen wieder bezahlbar werden
In den letzten Jahren sind Mietpreise – insbesondere in den Großstädten – so extrem und sprunghaft gestiegen wie niemals zuvor. Das lag vor allem daran, dass ein Vermieter die Miete grundsätzlich frei festlegen konnte und bei Mieterwechsel den Mietpreis neu gestalten und deutlich erhöhen konnte. Wohnungen in Ballungsräumen wurden für Normalverdiener quasi unbezahlbar.
In Groß- und Studentenstädten wie Hamburg oder München erfolgte eine Mietpreiserhöhung von bis zu 30 Prozent zwischen Bestandsmiete und Wiedervermietung. Um eine derartige Mieterhöhung zu verhindern, gilt seit dem 1. Juni 2015 die Mietpreisbremse. Wohnungen sollen nicht nur eine Ware oder Investition sein, sondern wieder als Zuhause von Menschen angesehen werden.
Mietpreisbremse gilt in Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt
Die Mietpreisbremse ist im Bürgerlichen Gesetzbuch geregelt (§ 556d BGB) und legt fest, dass die Miete bei Wiedervermietung die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um zehn Prozent übersteigen darf. Es ist grundsätzlich egal, welchen Mietpreis der Vermieter bei dem vorherigen Mieter verlangt hat. Bedeutung hat nur, dass der Mietpreis für den neuen Mieter nicht mehr als zehn Prozent über der Durchschnittsmiete in diesem Stadtteil liegen darf. Bei einer ortsüblichen Vergleichsmiete von beispielsweise fünf Euro pro Quadratmeter kann der Vermieter bei einer Neuvermietung höchstens 5,50 Euro pro Quadratmeter verlangen.
Die Mietpreisbremse gilt nicht im gesamten Bundesgebiet. Vielmehr legen die Bundesländer durch Rechtsverordnungen Gebiete fest, in denen sich die Problematik des „angespannten Wohnungsmarktes“ stellt. Dabei gibt § 556d BGB den Bundesländern vor, wann die Voraussetzungen für ein solches Gebiet vorliegen. Ein angespannter Wohnungsmarkt liegt unter anderem vor, wenn:
- die Mieten deutlich stärker steigen als im bundesweiten Durchschnitt.
- die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt.
- die Wohnbevölkerung wächst, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird.
- wenn geringer Leerstand bei großer Nachfrage besteht.
Ein Gebiet gilt dann für fünf Jahre als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt.
Mietpreisbremse: Übliche Vergleichsmiete aus örtlichem Mietspiegel
Soll eine Wohnung in einem solchen Gebiet gemietet werden, muss der künftige Mieter wissen, wie hoch die ortsübliche Vergleichsmiete ist. Nach § 558 Abs. 2 BGB ergibt sich die ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich aus der Miete, die für eine Wohnung
vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage einschließlich der energetischen Ausstattung und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren in dieser Gemeinde oder dem Stadtteil durchschnittlich vereinbart worden ist.
Der künftige Mieter erhält Auskünfte zur Vergleichsmiete aus dem örtlichen Mietspiegel. Findet sich für das betroffene Gebiet kein Mietspiegel, kann der künftige Mieter Informationen bei Vergleichsdatenbanken von Mieterverbänden einholen. Hat der Vermieter Informationen über den Mietspiegel und kann dem Mieter unschwer Auskunft erteilen, hat der Mieter sogar einen Auskunftsanspruch gegen den Vermieter.
Ausnahmen von der Mietpreisbremse
Es gibt allerdings auch Ausnahmen von der Mietpreisbremse. Zum einen können Vermieter eine beliebige Miete verlangen, wenn es sich um einen Neubau handelt oder das Haus umfassend renoviert und modernisiert wurde. Damit soll sichergestellt werden, dass die Mietpreisbremse nicht Neubauten verhindert. Eine Renovierung bzw. Modernisierung muss aber mindestens ein Drittel der Neubaukosten verursachen, um die Mietpreisbremse zu umgehen.
Zum anderen dürfen Vermieter immer mindestens so viel Miete verlangen, wie der Vormieter bezahlt hat.
Für möblierte Wohnungen gibt es zwar eigentlich keine Ausnahme von der Mietpreisbremse, die Vermieter können aber für die Möbel einen angemessenen Aufschlag verlangen.
Für Mietverträge, die ab 1. Januar 2019 geschlossen werden, gilt außerdem, dass der Vermieter bereits beim Abschluss angeben muss, warum er sich nicht an die Mietpreisbremse halten muss.
Verstoß gegen die Mietpreisbremse: So wehren Sie sich
Verstößt der Vermieter im Mietvertrag gegen die Regelung zur Mietpreisbremse, liegt die Miete also mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, ist die Mietforderung unwirksam. Das bedeutet, dass der Mieter tatsächlich nur die Miete in Höhe von zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete bezahlen muss. Dem Vermieter drohen Geldbußen nach dem Wirtschaftsstrafgesetz oder sogar eine Strafverfolgung wegen Mietwucher nach § 291 Abs. 1 Nr. 1 des Strafgesetzbuchs (StGB). Dabei kann es zu einer Freiheitsstrafe von bis zu drei Jahren kommen.
Der Mieter muss seine Rechte hier selbst wahrnehmen. Befürchtet er, dass die Mietpreisvereinbarung zu hoch ist, sollte er zunächst die Miethöhe anzweifeln und den Vermieter kontaktieren. Der Mieter kann sich dann an einen Mieterverein oder einen spezialisierten Rechtsanwalt wenden, um hinsichtlich seiner Rechte und Pflichten bestmöglich beraten zu werden.
Quelle: Bundesministerium für Justiz und Verbraucherschutz, BGB
